任意売却について学ぼう

当サイトでは、任意売却に関する様々な情報を提供しています。
不動産を購入する場合、一括で支払うよりもローンを組んでいる人の方が多いでしょう。
そして安定してローンを払えなくなる可能性は誰にでもあります。
そんな時の解決策のひとつとして挙げられる方法ですが、具体的にどのような内容なのかを知らない人も多いはずです。
そこで具体的にいつどのような仕組みで利用するのか、どのようなメリット・デメリットがあるのかを記していくので、参考にしてみましょう。

わかりやすい任意売却の仕組み

任意売却はまだローンが残っている不動産を、ローンごとまとめて売却する方法です。
通常不動産はローンが残っていると売りに出すことはできず、支払いが満足に行なえなかったり、資産として手放す必要があるといった特殊な状況に適用する仕組みです。
売却したお金はそのままローンの返済分に充てられますが、不足することが多いため、別の方法で返済していくことになります。
そして任意売却という文字からもわかるように、あくまでも自分の意思で行なえるものです。
任意売却と似たようなものには競売がありますが、こちらは強制力があり、残りの返済方法も指定されてしまいます。
それに対してある程度自分の希望を加えて、融通を利かせやすいという特徴があります。

任意売却で住宅ローンを返済する方法のメリット

住宅ローンや借入金の返却が困難な状況に陥ってしまった場合、抵当権者である債権者は担保権の実行によって債権を回収するのが一般的です。
ただ、この際の回収を競売によるもので手続きを進めた場合非常に時間がかかるうえ、最悪の場合市場の相場価格より安値を付けられてしまうことがある点には注意しなければなりません。
そのような事態を回避するために利用をおすすめしたいのが、「任意売却」です。
そんな仁売却の具体的な内容は、不動産会社の媒介により債権者と債務者間の調整を行い一般市場で担保不動産を売却する、というものです。
本方式を利用するメリットは、競売による売却価格に比べて市場価格に近い価格で売却でき、返済にあてられる額が大きい点につきます。
これにより、返済後のリスタートもきりやすくなることでしょう。
また、人に知られることが少なく、引っ越しなどの日程もある程度自由に決められるケースが多い点も任意売却のメリットと言えます。

任意売却で住宅等を売る場合の注意点について

任意売却は、ローンの返済が困難になった住宅などの不動産を、売却代金でまとめて返済することを前提として売りに出すことをいいます。
住宅ローンは滞納状態が続くと競売によって強制的に処分されてしまうおそれがありますが、任意売却を利用すれば自分のペースで落ち着いて行動することができますし、売値も一般的には競売より高くなる傾向があるため、残債の圧縮に役立ちます。
滞納中のローンを精算する方法としてメリットの多い任意売却ですが、注意点もあります。
その1つは、関係者の同意が必ず必要だということです。
ローンの債権者である銀行や保証会社の同意なしに物件を勝手に売ることはできませんし、連帯保証人がいる時はその同意も必要です。
全員の賛意が得られるよう、綿密な話し合いが必要になります。
また、物件を売却することができてもその代金がローンの残債より少なくなるケースがあるという点も注意が必要です。
そのような場合は、当然ながら債権者に対して残りの分にかかる返済計画を提示し、やはり同意を得なければなりません。

ローン返済が難しくなった時は任意売却の検討を

任意売却とは、その名の通り住宅等の不動産を任意の手段で売却することをいいます。
それでは通常の不動産売買と同じではないかと言われればその通りですが、売買の目的が特定されている点に違いがあります。
具体的には、売却代金をもって滞納中のローン返済に充てるというのがその目的となります。
ローン返済が滞った状態が数か月にわたって続くと、銀行等の債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。
そして申し立てが認められると、裁判所の定めたスケジュールにのっとって入札を行い、物件が強制的に換価処分されます。
当然、現所有者は物件を明け渡さなければなりません。
任意売却は、こうした事態が起こるのを避けるために利用されます。
つまり強制的な競売に対する「任意」ということになります。
所有者としてはどちらも物件を失うことに変わりありませんが、任意売却であれば売却までのスケジュールにある程度融通を利かせたり、購入者との間で将来の買い戻しに関する交渉を行ったりなど、より柔軟な対応ができる点に特色があります。

任意売却できないケースでも債権者との話し合いは大切です

住宅ローンの返済が苦しくなって継続が困難になれば、住宅が差押えられ競売へと手続きが進むことになります。
それを防ぐ方法として任意売却があり、競売より高値で売却出来る可能性が高いことがメリットです。
しかし、任意売却ができないケースもあります。
代表的なものは、売却代金で住宅ローンの残債を完済することができない場合です。
住宅ローンの完済ができなければ、ローンの担保として設定されている抵当権が抹消できないので、事実上買い手を見つけることが不可能になります。
但し、競売を経由した売却に比べて明らかに良い条件で売ることが出来る場合や、残債が少額な場合などは事情が変わります。
債権者である銀行が、抵当権の抹消に応じてくれることも考えられます。
担保権さえ抹消されれば買い手を見つける障害がなくなるので任意売却が可能になります。
通常なら、残債が残れば任意売却ができないケースになりますが、金融機関と話し合ってみることは大切です。

住宅を売る場合の任意売却と通常売却との違いについて

任意売却は住宅等の不動産を売却する方法の1つで、何らかの事情でローンの返済が滞った場合にその物件を売って返済用の原資を作ります。
市中の不動産会社に買い手探しを依頼するなどの点については通常の不動産売却と何ら変わりませんが、利用の目的において通常売却とは異なっています。
その他にも、通常売却との違いはいくつかあります。
まず通常売却の場合、返済中のローンは売却代金の充当または繰り上げ返済、住み替えローンの利用などによって完済できることが大前提となります。
しかし任意売却の場合は、仮に代金の額がローンの残債に満たない場合であっても、まったくの回収不能に陥ってしまうよりはベターだということで債権者が売却に同意することがあります。
また、売却実現までの期間に限りがあるという点も、通常売却とは異なります。
これは言うまでもなくローンの滞納状態をできるだけ早く解消する必要があるためで、債権者が「いついつまでに売れないと物件を競売にかけます」と期限を指定してくることもあります。

競売との違いは任意売却の基礎知識として押さえておくべきです

任意売却と呼ばれる理由は、それに対して強制売却があるからです。
強制売却は所謂競売のことで、裁判所を介して、所有者の意思に関係なく強制的に物件が売却される手続きです。
強制か任意か、あるいは裁判所を介在させるかさせないかなど、手続き上の違い以外にも差はありますので任意売却の基礎知識として押さえておきましょう。
競売にかけられた場合は、競売物件になります。
通常の売り物件とは違いますので、一般の人はなかなか手が出しにくい面があります。
原則的に現状渡しになりますし、購入後の保証などは一切ありません。
不動産会社など、調査能力や判断能力などを持った専門業者が購入するのが一般的です。
不動産会社は、競売で購入した後自社の商品として販売します。
その際に、販売価格の競売での落札価格を上回っている分が利益になります。
当然、その利益分を確保するため競売での購入価格は安くなり、売主から見れば任意売却の方が高く売れることになります。

任意売却は債権者の同意を得てローン返済中の物件を売る手法

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、解決策の1つに挙げられるのがその住宅を売って一括返済するという方法です。
ただ、この方法は原則的には売却代金でローンの残額を完済できる目途がついていることが前提となります。
完済できる見込みがない時は、通常は債権者が売却を承諾しません。
しかしながら、完済の見込みがない場合でも債権者の同意が得られるケースがあります。
その売却方法を、任意売却といいます。
これは、物件所有者が債権者と交渉し、売却後の残債の取扱いなどについて合意に達した時に実現可能な方法です。
もしローンの滞納が続いたままだと、債権者は裁判所に申し立てて競売の手続きを開始し、物件を強制的に換価してその代金を回収します。
けれども競売は一般競争入札によって行われるため、事前に価格の予想がつきません。
場合によってはローンの残額に対して大幅に安い価格でしか売れないこともあります。
これに対し、任意売却では市中で物件を売るため、市価に近い金額で売却することも可能です。
そのため、少しでも残債を圧縮できるとの期待から債権者も売却に同意するのです。

任意売却だと一般市場価格と変わらない値段で売却できます

住宅ローンを滞納してしまった場合は、任意売却を勧められることがあります。
これはなぜでしょうか。
ローン滞納の場合は、他にも競売という方法があります。
しかし競売となった場合、家の売却価格が、一般市場価格よりもかなり安く設定される上に、関係者の立ち入りがあったりで、競売で家を手放すことがわかってしまいます。
任意売却の場合はそのようなことはないし、売却価格も一般市場価格とそう変わることはありません。
また転居のための費用も出ます。つまり任意売却の方がメリットが大きいのですが、注意点もあります。
まず家が競売にかけられる前に、相談や手続きを行うことになるので、あまりのんびりしていられません。
ローンが払えなくなった時点ですぐに始めるようにしましょう。
そして任意売却をすると、ブラックリストに載ることもあり、その後クレジットカードをしばらく使えなくなることもあります。
相談や手続きは、そういった点を念頭に置いたうえで始めることをお勧めします。

任意売却にする前には不動産査定をしておこう

住宅ローンは順調に返済できることが理想的ですが、収入が減少する、離婚をするなどの理由で支払いが難しくなるケースは珍しくありません。
ローンの滞納が続くと競売にかけられることもありますが、競売になると相場よりもかなり安くなりますので、家を手放しても多くの残債が残ります。
さらに、家を手放すことを近隣や周囲に知られやすくなるのでストレスも多い方法といえます。
できるだけ相場に近い価格で売却するなら、任意売却も検討してみましょう。
相場に近い金額で売れますし、手続きも通常の不動産売買とほぼ同じなので、周囲に知られずに進めていくこともできます。
任意売却にする場合も、まずは不動産査定をして、現在の家の価値を知っておきましょう。
残債が残る場合は、任意売却で家を手放したあとも、無理なくローンが払えるかなども調べておく必要があります。
不動産査定は無料で応じてもらえるケースも多いので、まずは現時点の査定額や不動産評価額を知っておくことをおすすめします。

任意売却は非公開で手続きを進められるのがメリット

何らかの理由で住宅ローンの返済が困難になった時、そのまま滞納を続けていると住宅が競売に付され、所有者の意向に関わりなく売り払われてしまうおそれがあります。
しかし債権者と交渉し、同意が得られれば市中で売却することも可能です。
このような手段を、任意売却といいます。
裁判所が一方的に日程を決める競売に対し、任意売却では債権者と話し合いながら手続きを進めていくため、売却代金の納付期限や住宅明け渡しのスケジュールなどに関して、ある程度の融通が利くというメリットがあります。
その分、自分のペースで生活再建を図ることができます。
手続きが非公開で進められるというのも、競売と比べた場合のメリットに挙げることができます。
競売の開始は官報に住所が公告されるため、近隣の人々や知人などに知られる可能性がありますが、任意売却では通常の住宅売却と同じように市中の不動産会社に仲介を依頼することができるため、事情を知られるおそれがありません。

任意売却をしたい時は早期の相談がお勧めです

住宅ローンを滞納すると、家はどのようになってしまうのでしょう。
そのままにしておくと、競売にかけられることになります。
この競売は売却価格も安く、しかも関係者が出入りするので、競売にかけられるのがわかってしまうこともあります。
それを避けるためには、任意売却がお勧めです。
これだと市場価格に近い値段での売却ができ、転居費用が出ることもあるからです。
無論任意売却の事実が他人に知られることもありません。
ただしこの任意売却は行える期限が決まっており、競売の入札が始まるまでに手続きを開始する必要があります。
そのため相談や手続きは早期であればあるほどうまく売却ができます。
特に住宅ローンの連帯保証人と連絡が取れないとか、税金を滞納して差し押さえられている場合は、早めに相談することが推奨されます。
またリースバックと言って、売却後もその家に住み続けたいという場合なども、できるだけ早期に相談するといいでしょう。
売却の相談は不動産会社よりも、専門業者の方が便利です。

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